Private Immobilienfinanzierung auf TF

[sanmiguel]

Früher wurde der einigermaßen solvente Immobilien-Kaufinteressent hier auf TF von den Banken fast schon umworben, musste/sollte doch jede Zweigstelle jährlich 35 % mehr Finanzierungsvolumen bei ihrer Zentrale präsentieren. Das hat dann zu den bekannten Auswüchsen bis hin zu 120 %-Finanzierungen geführt, was auch Leute in den Immokauf lockte, gemeinsam mit unglaublich niedrigen Anfangszinsen (dass die nur max. 2 Jahre fix waren, hat man glückstrunken gar nicht wahrgenommen), die dafür definitiv zu wenig Bares und kein langfristig stabiles Einkommen hatten. Aber was soll's, der Banker hat die gaaanz dunkle Sonnenbrille aufgesetzt und unterschrieben, war er doch damit ein Stückchen besser in seiner Quote.

Und heute? Ich war gestern mit einem der ganz großen, seit über 20 Jahren im Markt präsenten Immobilienmakler des Südens dinieren und erfuhr dabei, dass z.B. die Solbank momentan und min. bis Ende Januar überhaupt keine Anträge auf private Immobilienfinanzierung mehr annimmt. Falls denn überhaupt finanziert wird, dann nur noch bis 60 % des Wertes in der Escritura (früher war die Bezugsgröße meist der Kaufpreis oder zumindest die Taxation).
Heute morgen habe ich mit einem Zweigstellenleiter einer CajaCanarias-Filiale gesprochen. Der sagte mir, dass in seinen Augen das Jahr 2009 extrem schwierig würde, sowohl für die Banken als auch für diejenigen, die von den Banken Geld wollten. Die CajaCanarias schwenke auf eine restriktive Einzelfall-Prüfung, Auslands-Einkommen würde nur noch angerechnet, wenn es aus Steuererklärungen sichtbar wäre, Mieteinnahmen würden im Regelfall aufgrund des Ausfall-Risikos nicht berücksichtigt. Die Kapitalkosten werden über das gegenwärtige Maß hinaus steigen.

Die Gruppe der Immobilienkäufer, die sich sozusagen an den eigenen Haaren aus dem Sumpf ziehen möchten, wird völlig ausfallen. Für diejenigen, die Vermögen haben, idealerweise in Spanien und in Form weitgehend belastungsfreier Immobilien, wird es weiterhin möglich sein, ganz reguläre Finanzierungen zu allerdings ungünstigeren Konditionen zu bekommen - bei welcher Bank auch immer.

[Pensador_XL]

Dass Banken nur einen Teil des Verkehrswertes einer Immobilie finanzieren, sollten deutsche Neu-Kanarios eigentlich von zu Hause kennen. Die Regel bei deutschen Banken war etwa 60%. Der Standard war 20% Eigenkapital, 20% oder mehr Bausparhypothek (zweitrangig) und der Rest Bankfinanziert (erstrangig). So gesehen sind die restriktiven 60% in Spanien aus deutscher Sicht normal. Die Banken in Spanien haben jedoch in der Vergangenheit leichtfertig gehandelt, indem sie weit höhere als Beleihungen gemacht haben. 120% sind eigentlich schon kriminell zu nennen.

Andererseits gibt es hier fast ausschließlich variable Verzinsungen, die entweder an den Durchschnittszinssatz der spanischen Banken gekoppelt ist oder an den Referenzzins des europäischen Interbankenmarktes:

• Durchschnittszinssatz für Hypothekarkredite aller spanischen Kreditinstitute (IRPHce, spanisch: Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, para el conjunto de entidades). Der IRPHce wird von der Banco de España veröffentlicht.
  
• Referenzzinssatz für den europäischen Interbankgeldmarkt (EURIBOR, European Inter-Bank Offered Rate), der von der Europäischen Zentralbank in Frankfurt veröffentlicht wird.

Der variable Zins hat nicht nur Nachteile, bei fallendem Referenzzins werden auch die Belastungen geringer. Er wird zwar typisch einmal pro Jahr um den Jahrestag der Kreditvergabe festgeschrieben und gilt für 12 Monate. Die Kredite werden in der Regel mit Referenzzinssatz + x% belastet.

Beispiel: EURIBOR zum 1.April eines Jahres bei 3,3% + Aufschlag 1,2% ergibt einen Hypthekzinssatz von 4,5% für die nächsten 12 Monate.

Der Zins ist somit nicht vollständig variabel, sonder er wird jährlich angepasst. Der Vorteil für Hypothekschuldner im Jahr der Wirtschaftsflaute 2009 ist, dass der Referenzzins sinkt und damit auch der Hypothekzins. Das gilt aber nur für bereits vergebene Hypotheken. Wie schwer es ist oder sein wird, eine neue Hypothek zu erhalten, hat der sanmiguel ja schon berichtet.

[sanmiguel]

Ich habe ja auch hauptsächlich die kanarische Situation und die Gewohnheiten gemeint. Das spanische Recht verbietet eindeutig 100 %-Finanzierungen (und alles, was drüber hinaus geht, sowieso). Aber es wurde halt gemacht. Wo kein Kläger, da kein Richter. Exakte Definitionen der Bemessungsgrundlagen haben gefehlt, und so wurden die Kosten des Erwerbs, Notariat, Steuern, Gestoria und z.T. auch die Möblierung eingerechnet bzw. kalkulatorisch erfasst, um zu einer Summe zu kommen, wo man auf'm Papier eben noch unter 100 % lag. Aber diese Zeiten sind vorbei.

Die Besonderheiten der spanischen Bauweise erklären sich übrigens auch hierdurch. Die unsäglichen gemauerten Kleider-Einbauschränke in den Schlafzimmern rühren daher, dass alles, was mit der Immobilie fest verbunden ist, mit seinen Kosten zum Gesamtpreis hinzugerechnet wird. Bis vor nicht allzu langer Zeit gab's ja auch noch die gemauerten Küchen, Tenbel hat z.B. noch Hunderte von diesen Ungetümen. Alles, was nachträglich reinkam, zählte (eigentlich) nicht zur Bemessungsgrundlage für den Immobilienkredit.

Auf sinkende Zinsen zu hoffen, ist derzeit wohl etwas utopisch, auch wenn teilweise länderspezifisch Leitzinsen bis fast 0 heruntergefahren werden. Im Falle von Zahlungsausfällen verwerten spanische Banken meist seeehr schnell, 3 Monate Nichtzahlung können für eine definitive Kreditkündigung genügen. Und dann fährt der Fahrstuhl unrettbar nach unten und der Zwangsverkauf zu derzeit sehr unschönen Preisen wird eingeleitet.

Der Aufschlag auf den Euribor beträgt übrigens bei guter persönlicher Bonitätslage nur 0,75 %, teilweise hab' ich schon von 0,60 % gehört.

[Pensador_XL]

Wenn ich mir die Entwicklung des EURIBOR vom 1. Januar bis 16. Januar ansehe, kann schon Zinsminderung erwartet werden. Das gilt nur für bereits laufende Hypotheken, nicht für Neuabschlüsse, denn es kann sein, dass Banken den Referenzzins oder ihren Aufschlag bei Neuvergabe verändern.

Zinssätze für 12-monatige Laufzeit
02. Jan 3,025%
05. Jan 2,995%
06. Jan 2,959%
07. Jan 2,924%
08. Jan 2,882%
09. Jan 2,834%
12. Jan 2,782%
13. Jan 2,738%
14. Jan 2,700%
15. Jan 2,651%
16. Jan 2,615%

In nur zwei Wochen sank der EURIBOR um rund 0,4%. Es muss bedacht werden, dass für jede Hypothek ein individueller Stichtag gilt, meist der Tag der Hypothekgewährung oder Auszahlung oder in zeitlicher Nähe dazu. Der EURIBOR am Stichtag wird für die Zinsberechnung des Folgejahres zu Grunde gelegt.

[dominikt]

In Spanien und auf den Kanaren wurde wie schon erwähnt lange mit Krediten sehr freizügig umgegangen. Da wurde viel getrickst und oft nicht an die langfristigen Konsequenzen der Vergabe solcher Kredite gedacht. Einige Banken haben dafür auch ihre Rechnung präsentiert bekommen. Man kann jetzt Deutschland schwer mit den Kanaren vergleichen, aber in den letztem Jahren wurden in vielen Ländern fragwürdige Ratenkredite vergeben. Das hatte natürlich mit der Konkurrenz am Kreditmarkt und dem dadurch enstandenen Erfolgsdruck zu tun, was aber nicht von den Folgen dieser Vergaben schützt.